ОСОБЛИВОСТІ УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЖИТЛА: РОЗ'ЯСНЕННЯ МІНІСТЕРСТВА ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Договір оренди (найму) житла — це угода, за якою одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Згідно зі статтею 811 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), договір найму житла укладається у письмовій формі.
Договір найму житла укладається на строк, визначений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, він вважається укладеним на п’ять років (ст. 821 ЦК України).
Договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов (ст. 638 ЦК України).
У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо володіння та користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.
За домовленістю сторін у тексті договору оренди житла варто передбачити, зокрема, такі умови:
- повні дані осіб, які укладають договір оренди;
- точні відомості про житло, що орендується (адреса, номер будинку, квартири);
- строк, на який укладається договір;
- права та обов'язки сторін;
- розмір і порядок оплати;
- порядок та умови дострокового розірвання договору;
- відповідальність сторін;
- реквізити та підписи.
За домовленістю сторін у договорі можуть бути передбачені й інші положення, що не суперечать чинному законодавству України.
Договір оренди житла укладається у двох примірниках — по одному для кожної зі сторін. Рекомендується також оформлювати акт приймання-передачі, в якому фіксуються стан квартири, наявність меблів, техніки та інших речей, а також, за потреби, показники лічильників на момент передачі.
Оподаткування доходів від оренди здійснюється відповідно до Податкового кодексу України і залежить від статусу сторін договору.
Для окремих договорів користування нерухомістю, укладених на тривалий строк, закон може передбачати нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію відповідних прав. Тому перед укладенням довгострокового договору доцільно отримати відповідну консультацію.
За бажанням сторони можуть посвідчити будь-який договір нотаріально для додаткового захисту своїх прав, адже нотаріус перевіряє особи сторін, право власності на об'єкт нерухомості, наявність обтяжень тощо.
Укладення договору у письмовій формі забезпечує врегулювання можливих спорів чи розбіжностей між сторонами, оскільки він захищає орендаря від необґрунтованого виселення, чітко розмежовує обов'язки сторін (зокрема щодо ремонту та оплати комунальних послуг) і може бути використаний як доказ у суді в разі виникнення спору.
